Wie betaalt in het huurrecht de kosten om te voldoen aan de label C-plicht?

Met ingang van 1 januari 2023 is het verboden een kantoorgebouw te gebruiken of in gebruik te nemen dat niet voldoet aan (minimaal) label C. Dit volgt uit artikel 5.11 van het Bouwbesluit 2012.

De label C-plicht is in beginsel van toepassing op alle kantoorgebouwen, met uitzondering van een aantal in art. 5.11 van het Bouwbesluit genoemde gevallen. Als niet wordt voldaan aan de labelplicht, dan moeten energiebesparingsmaatregelen worden getroffen. Het moge duidelijk zijn dat deze maatregelen de nodige kosten met zich meebrengen. In dit blog worden een aantal huurrechtelijke vraagstukken van de label C-plicht besproken:

- is het niet voldoen aan de label C-plicht een gebrek van het gehuurde?

- voor wiens rekening komen de kosten van de energiebesparende maatregelen om te voldoen aan de label C-plicht? Komen deze kosten voor rekening van de huurder of kan van de verhuurder van een kantoorpand worden verlangd dat deze de kosten op zich neemt?

- wat gebeurt er als een kantoorpand de deuren moet sluiten wegens overtreding van de label C-plicht?  

Is het niet voldoen aan de label C-plicht een gebrek van het gehuurde?

Bij de vraag of de kosten van energiebesparende maatregelen voor rekening van de huurder of de verhuurder komen, is van belang of het niet-voldoen van het kantoorgebouw aan de label C-verplichting een gebrek is in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Volgens de rechtspraak levert het niet voldoen van het gehuurde aan overheidsvoorschriften een gebrek op. Een Bouwbesluit is een overheidsvoorschrift. In beginsel is dus sprake van een gebrek van het gehuurde. Discutabel is hier echter of de enkele schending van de labelverplichting vanaf 1 januari 2023 een gebrek van het gehuurde oplevert omdat van een feitelijke verstoring van het huurgenot dan (nog) geen sprake is. Daarvan is pas sprake wanneer de gemeente, die is belast met het toezicht op en de handhaving van deze labelverplichting, handhavend optreedt. De gemeente treedt handhavend op tegen de eigenaar van het pand (de verhuurder). Dit kan voor de huurder nadelig uitvallen, zoals bijvoorbeeld wanneer de deuren van het kantoorpand moeten worden gesloten met het nodige omzetverlies voor de huurder tot gevolg.  

Renovatie door de verhuurder kan leiden tot voorstel huurprijsverhoging aan de huurder

Om handhaving door de gemeente te voorkomen kan de verhuurder renovatiewerkzaamheden aan de kantoorruimte verrichten om te voldoen aan zijn label C-plicht. De verhuurder kan in dat geval (van te voren) aan de huurder een voorstel doen tot huurprijsverhoging. Als de verhuurder renovatie nalaat en de gemeente overgaat tot handhaving wegens het niet voldoen van de verhuurder aan zijn label C-plicht, is de verhuurder verplicht op verzoek van de huurder dit gebrek te verhelpen (artikel 7:206 lid 1 BW).

Verhelpen van gebrek door de huurder kan leiden tot verhaal op de verhuurder

Als de verhuurder nalaat het gebrek op verzoek van de huurder te verhelpen, kan de huurder zelf het gebrek verhelpen en de daarbij gemaakte kosten verhalen op de verhuurder (artikel 7:206 lid 3 BW). Afhankelijk van de omstandigheden van het geval heeft de huurder daarnaast ook nog recht op huurprijsvermindering (artikel 7:207 BW) en bovendien op schadevergoeding (artikel 7:208 BW) voor de schade die hij lijdt over de periode dat het gebrek blijft bestaan (mits de schade toerekenbaar is aan de verhuurder). Een huurder van een kantoor dat bijvoorbeeld werkdagen mist wegens het op last van de gemeente moeten sluiten van de deuren, zou de daardoor geleden schade zodoende dus op de verhuurder kunnen verhalen.

Wie doet wat?

Als het energielabel C behaald kan worden door het verrichten van kleine herstellingen door de huurder, dan zal dit herstel over het algemeen voor rekening en risico van de huurder komen (zie ook artikel 7:217 BW). Zo zal de huurder bijvoorbeeld aanpassing van verlichting of van door hem zelf geplaatste installaties vaak zelf moeten verrichten en betalen. De constructieve maatregelen komen voor rekening en risico van de verhuurder. Bij cascohuur van kantoorruimte geldt dat de vereiste aanpassingen aan het casco voor rekening en risico van de verhuurder komen (denk bijvoorbeeld aan spouwmuurisolatie, dakisolatie en HR++ glas). 

Let op contractuele afspraken

De bovengenoemde gebrekenregeling is grotendeels van regelend recht. In de huurovereenkomst kan daarvan worden afgeweken. Het is dan ook raadzaam om eerst in de huurovereenkomst te kijken of daarin staat geregeld wie het gebrek moet verhelpen en voor wiens rekening en risico dat is. Veel huurovereenkomsten voor de huur van kantoorruimte zijn gebaseerd op het ROZ-model voor kantoorruimte 2015. In dit model staat in de algemene bepalingen van de huurovereenkomst vermeld welke maatregelen voor rekening en risico van de verhuurder komen en welke voor rekening en risico van de huurder. Onlangs heeft de Raad voor Onroerende Zaken een nieuwe modelovereenkomst uitgebracht die speciaal is toegespitst op het maken van afspraken tussen huurder en verhuurder over de kosten van energiebesparende maatregelen, de verdeling van die kosten en de eventuele huurverhoging die de verhuurder kan vragen naar aanleiding van de door de verhuurder getroffen maatregelen. U kunt zowel de algemene bepalingen van het ROZ-model 2015 als de modelclausule Label- en informatieverplichting raadplegen via de volgende link: https://roz.nl/de-roz-modellen/kantoorruimte/. 

Hebt u als (ver)huurder verdere vragen over deze nieuwe regeling? Neemt u dan gerust vrijblijvend contact met ons op.