VVE slechts bevoegd tot beheersdaden en niet tot beschikkingsdaden

Een VvE is slechts bevoegd tot vertegenwoordiging van de gezamenlijke eigenaars voor zover het gaat om het ‘beheer’ van de gemeenschap (artikel 5:126 leden 1 en 5 BW). Het voorgaande is onlangs door de Hoge Raad nog eens extra benadrukt in het arrest van 24 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:286.

Toedeling van een gemeenschappelijk gedeelte in een appartementencomplex aan één van de appartementseigenaars is een daad van ‘beschikking’. Om dat te bewerkstelligen moet de splitsingsakte worden gewijzigd. Een dergelijke wijziging van de splitsingsakte kan alleen worden geëffectueerd met medewerking van alle appartementseigenaars (de ‘hoofdregel’ van artikel 5:139 lid 1 BW). Artikel 5:139 lid 2 BW - dat bepaalt dat wijziging van de splitsingsakte ook met medewerking van het bestuur kan geschieden indien het tot de wijziging strekkende besluit is genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van ten minste vier vijfde van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt of met een zodanige grotere meerderheid als in de akte van splitsing is bepaald - is dan niet van toepassing. Indien nodig zal de Kantonrechter om een vervangende machtiging kunnen worden gevraagd (artikel 5:140 BW). 

Het dakterras

Aan de VvE wordt vaak ten onrechte een grotere bevoegdheid toegekend dan de VvE daadwerkelijk heeft. In de praktijk zie je dit bij het dakterras. Niet zelden wordt een appartement met dakterras te koop aangeprezen, waarbij na onderzoek blijkt dat het dak niet tot het privé gedeelte maar tot de gemeenschappelijke gedeelten van de VvE behoort. De betreffende appartementseigenaar heeft dan van de VvE toestemming gekregen voor het exclusieve gebruik van het gemeenschappelijke dak, zowel voor hemzelf als voor zijn rechtsopvolgers. Uit het voorgaande blijkt dat de VvE helemaal niet bevoegd is om zo’n besluit ten aanzien van de rechtsopvolgers van de betreffende appartementseigenaar te nemen. Het gaat dan immers om een daad van ‘beschikking’. Zo'n besluit is van rechtswege nietig.

Kortom

Het is alleen mogelijk om bij besluit van de VvE het tijdelijk gebruik van een gemeenschappelijk gedeelte zoals (meestal) het dak aan een appartementseigenaar toe te kennen. Voor een goederenrechtelijke werking is een aanpassing van de splitsingsakte vereist. Alle appartementseigenaars moeten daaraan hun medewerking verlenen.