Kan je als huurder van bedrijfsruimte aanspraak maken op huurprijsvermindering of ontbinding van de huurovereenkomst wegens COVID-19?

Het antwoord op deze vraag is JA!

Geen huurgenot

De Coronacrisis blijft voortduren en daarmee ook de overheidsmaatregelen, die inmiddels al lang niet meer van beperkte duur zijn. Onder meer veel cafés en restaurants zijn in grote problemen gekomen doordat zij van de overheid hun deuren moesten sluiten. Hun inkomstenbron kwam te vervallen, terwijl daarentegen hun kosten van personeel, leveranciers, verzekeringen en huur gewoon doorlopen. 

Stap naar de kantonrechter

Gezien de jurisprudentie van de afgelopen maanden loont het in zo’n geval zeker de moeite om als huurder naar de Kantonrechter te stappen. De afgelopen maanden zijn meerdere uitspraken geweest, waarin rechters de huurders behoorlijk tegemoet zijn gekomen. Zo heeft de Kantonrechter het probleem dat de verhuurder wel in staat is om het gehuurde feitelijk beschikbaar te stellen aan de huurder, maar dat die beschikbaarstelling voor de huurder iedere zin heeft verloren omdat het gehuurde niet geëxploiteerd kan worden, gekwalificeerd als een gebrek dat voor risico van de verhuurder moet komen. De verhouding tussen prestatie en wederprestatie is uit belans geraakt. Herstel van het evenwicht kan bereikt worden doordat de rechter met behulp van artikel 6:258 BW de overeenkomst wijzigt (huurprijsvermindering) of ontbindt. 

 -           Rechtbank Noord-Nederland 27 mei 2020, ECLI:NL:RBNNE:2020:1979

In deze zaak wordt geoordeeld dat sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel door COVID-19 een gebrek vormt in de zin van artikel 7:204 BW, zodat de huurder op grond van artikel 7:207 BW (met terugwerkende kracht) aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.

-          Rechtbank Amsterdam 11 juni 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2914

In deze zaak wordt geoordeeld dat de beperkingen in verband met de Coronacrisis kunnen worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW. Er is immers geen aanleiding om aan te nemen dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad dat zich een wereldwijde gezondheidscrisis zou voltrekken, die heeft geleid tot overheidsmaatregelen (nationaal en internationaal), die het gebruik van een groot deel van de middenstandsbedrijfsruimte voor een langere periode juridisch en/of feitelijk onmogelijk maken, dan wel ernstig belemmeren.

-              Rechtbank Noord-Nederland 21 juli 2020 ECLI:NL:RBNNE:2020:2540

Ook in deze zaak wordt geoordeeld dat de Coronacrisis als onvoorziene omstandigheid geldt. In dit geval was de huurder echter een onderdeel van een groot concern met een miljoenenomzet, terwijl de verhuurder een particuliere belegger was met één pand als oudedagsvoorziening. In hoeverre de bijzondere omstandigheid in een concrete situatie een huurprijsverlaging rechtvaardigt en over welke periode dat dan het geval is, zal verder per geval moeten worden beoordeeld.

-            Rechtbank Amsterdam 28 oktober 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:5222

In deze zaak wordt wederom geoordeeld dat de Coronacrisis, gelet op de getroffen maatregelen en de gevolgen daarvan voor de economie en de maatschappij, moet worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid. Nu geen van beide partijen een verwijt kan worden gemaakt aan het ontstaan van de onvoorziene omstandigheden, wordt het financiële nadeel dat daarvan het gevolg is over hen verdeeld. Voor de huurder levert dit een flinke huurprijsvermindering op.

Conclusie

De Coronacrisis is een crisis waarvan de gevolgen, in tegenstelling tot de economische crisis van 2008, niet uitsluitend voor rekening van de huurder komen. Uit de rechtspraak blijkt dat het niet kunnen gebruiken van het gehuurde kan worden gezien als een gebrek aan het gehuurde/c.q. onvoorziene omstandigheden, met als gevolg een vermindering van de huurprijs, zelfs wanneer huurprijsvermindering als gevolg van een gebrek in de huurovereenkomst is uitgesloten. Ook kan de huurovereenkomst in zo'n geval door de Kantonrechter worden ontbonden. Van dat laatste wordt beperkt gebruik gemaakt, maar afhankelijk van de (schrijnende) omstandigheden van het geval kan dit wel degelijk tot de juridische mogelijkheden behoren.  

Mocht u willen weten of uw huurovereenkomst kan worden aangepast of ontbonden, neemt u dan gerust vrijblijvend contact met ons op.