Het Kadaster en de openbare registers zijn niet hetzelfde

In artikel 3:16 BW staat vermeld dat er openbare registers worden gehouden. Daarin worden feiten ingeschreven die voor de rechtstoestand van registergoederen van belang zijn. Vaak wordt gedacht dat met de “openbare registers” het Kadaster wordt bedoeld. Dat is echter niet juist. Deze misvatting kan verstrekkende gevolgen hebben wanneer men zich uitsluitend baseert op de gegevens van het Kadaster.

In dit verband kan worden verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 september 2020, ELI:NL:HR:2020:1527, waarin het oordeel van het Gerechtshof werd bekrachtigd (klik hier voor deze uitspraak).

Akte erfdienstbaarheid niet ingeschreven in Kadaster: wel of geen erfdienstbaarheid?

Eén van de vereisten voor het rechtsgeldig bij akte vestigen van een recht van erfdienstbaarheid is inschrijving van die notariële akte in de openbare registers. In deze zaak ging het erom dat de eigenaar van een stuk grond zijn erf afsloot voor zijn buren omdat er naar zijn mening geen sprake was van een erfdienstbaarheid. Hij baseerde zich daarbij op een onderzoeksrapport van het Kadaster, waaruit niet van het bestaan van een erfdienstbaarheid ten gunste van het perceel van de buren was gebleken.

Toch een erfdienstbaarheid

Omdat de akte van erfdienstbaarheid wél stond ingeschreven in de openbare registers, was het recht van erfdienstbaarheid door middel van de akte rechtsgeldig gevestigd. Hieruit blijkt ook dat er een groot verschil bestaat tussen de openbare registers en het Kadaster.

Wat is dan het verschil?

De openbare registers zijn van privaatrechtelijke aard en bestaan uit een verzameling van ingeschreven akten. Omdat de notariële akte van erfdienstbaarheid wel in deze registers stond ingeschreven, was de erfdienstbaarheid dan ook rechtsgeldig bij akte gevestigd. De erfdienstbaarheid gold daardoor wel degelijk. Het Kadaster is van publiekrechtelijke aard. Daarin wordt aangegeven wie welke rechten heeft met betrekking tot een bepaald registergoed. Als de rechtstoestand met betrekking tot een bepaald registergoed onjuist in het Kadaster wordt weergegeven, zoals in deze zaak, doet dit niet af aan de (op zichzelf juiste) inschrijving van de akte in de openbare registers en de rechtsgevolgen daarvan. De eigenaar heeft nog een beroep gedaan op artikel 3:24 BW, waarin staat dat als een recht onvolledig wordt ingeschreven in de registers dit niet aan de verkrijger van het perceel kan worden tegengeworpen. Deze redenering ging echter niet op omdat bleek dat de akte van erfdienstbaarheid dus wel degelijk stond ingeschreven in de openbare registers, alleen niet in het Kadaster. Een beroep van de eigenaar op de goede trouw (artikel 3:23 BW) ging eveneens niet op omdat de erfdienstbaarheid ten laste van zijn perceel door raadpleging van de openbare registers door hem had kunnen zijn gekend.

Conclusie

Men denkt vaak dat als het Kadaster is geraadpleegd, daarmee ook de openbare registers zijn geraadpleegd. Dit is dus niet zo. Strikt gezien kan men zich dan dus ook niet beperken tot het enkel raadplegen van het Kadaster, waarin slechts gegevens uit de openbare registers worden overgenomen. De openbare registers moeten zélf worden geraadpleegd.

Hebt u vragen over dit blog, neemt u dan gerust contact met mij op.