Geen gebruikmaking van bedrijfsruimte door de coronacrisis, wel doorbetaling van huur?

Ook de komende maanden blijft Nederland in de greep van de door het kabinet opgelegde ‘Coronamaatregelen’. Veel ondernemers kunnen daardoor geen gebruik meer maken van hun bedrijfsruimte, terwijl zij ondertussen nog wel steeds de maandelijkse huur aan de verhuurder moeten voldoen. Naast de verplichting van veel ondernemers om het loon van het personeel door te betalen, is dit dus nog een extra kostenpost. Zijn er voor deze huurders mogelijkheden om daar iets aan te doen?  

Mogelijkheid 1: vraag vermindering van de huurprijs op grond van de gebrekenregeling
Omdat de bedrijfsruimte door de Coronamaatregelen niet kan worden gebruikt, kan de huurder stellen dat sprake is van een ‘gebrek’. Wanneer een ‘gebrek’ aan het gehuurde wordt aangenomen, heeft de huurder recht op een verlaging van de huurprijs (artikel 7:207 BW). Het is bij deze mogelijkheid echter wel de vraag of een verhuurder succesvol verantwoordelijk kan worden gehouden voor een van buitenaf komende (schadeveroorzakende) gebeurtenis, die uiteindelijk leidt tot een ‘gebrek’.

Mogelijkheid 2: doe een beroep op de redelijkheid en billijkheid
Huurder en verhuurder moeten zich bij de uitvoering van de huurovereenkomst jegens elkaar gedragen overeenkomstig de eisen van de redelijkheid en billijkheid. Dat betekent dat van de huurovereenkomst kan worden afgeweken wanneer die huurovereenkomst in strijd met de redelijkheid en billijkheid uitwerkt. Een succesvol beroep door de huurder op de redelijkheid en billijkheid kan ertoe leiden dat de huurprijs (gedeeltelijk) wordt gewijzigd in die zin dat de huurprijs wordt opgeschort, zodat er dus tijdelijk niet hoeft te worden betaald. Ook zou een beroep op de redelijkheid en billijkheid kunnen leiden tot matiging van eventuele in de huurovereenkomst opgenomen contractuele boetes.

Mogelijkheid 3: vraag huurprijswijziging op grond van onvoorziene omstandigheden
Het is voor de huurder mogelijk om de rechter te vragen de inhoud van een huurovereenkomst te wijzigen op grond van onvoorziene omstandigheden. Dit zijn omstandigheden die zich na het sluiten van de overeenkomst hebben voorgedaan, terwijl partijen daarmee bij het sluiten van de overeenkomst geen rekening hebben gehouden. Een succesvol beroep door de huurder op wijziging van de huurovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheden kan leiden tot een vermindering van de maandelijks te betalen huurprijs.

Conclusie

De van overheidswege toegepaste Corona-maatregelen kunnen aanleiding zijn om (gedeeltelijk) van contractuele afspraken af te wijken. Dit blog heeft een aantal mogelijkheden besproken. En tot die tijd geldt: afspraak is afspraak. Ga dus niet zomaar over tot het eenzijdig verlagen van de huurbetalingen. Ga altijd eerst met elkaar in overleg en houd rekening met de wederzijdse belangen.

Voor vragen over de inhoud van dit blog of andere huurrecht vraagstukken kunt u contact opnemen met Floris de Lugt van AD Advocaten via mail@adadvocaten.nl.